Det er nu, man skal investere, hvis man drømmer om at blive boligejer i hovedstadsområdet. På bare tre år er priserne på en bolig i København faldet med omkring en tredjedel i forhold til højdepunktet i 2006/2007. Og sammenholdt med den lave rente og skattelettelserne i 2010 betyder det, at den såkaldte boligbyrde, en families samlede boligudgifter i procent af indkomsten efter skat, ligger på det hidtil laveste niveau siden årtusindeskiftet, viser nye beregninger fra Nykredit.

“Den voldsomme ubalance på boligmarkedet har rettet sig, og vi tror ikke på de store prisstigninger i det næste års tid. Prisstigningerne bliver holdt nede, fordi vi forventer, at renten vil stige lidt,” siger cheføkonom John Madsen, Nykredit. Da det først og fremmest er det lave renteniveau, der påvirker boligbyrden, vil regeringens genopretningsplan næppe påvirke priserne.

Alligevel er det ikke klogt at vente for længe med at slå til på drømmeboligen. For selvom PA Consultnings fremskrivninger af udviklingen på boligmarkedet viser, at priserne ikke vil komme i nærheden af højdepunktet i 2006 og 2007 før efter 2020, er der allerede nu tegn på, at de stiger hurtigere end forudsagt. Se figur 1.

Mens prisstigningerne midt i 00’erne især blev skudt i gang af nye muligheder for at få fleksible og afdragsfrie lån, er det mere eviggyldige markedsmekanismer, der driver udviklingen denne gang.

For det første medvirker den lave boligbyrde i sig selv til at sætte skub i prisudviklingen. For når boligbyrden falder, stiger efterspørgslen efter boliger, og så presses priserne igen op. Det ses især i hovedstadsområdet. Her er priserne faldet mest, men det er også her, de udvikler sig hurtigst. Se figur 2.

For det andet påvirkes boligprisen af noget så uhåndgribeligt som stemningen på markedet og forventningen til den fremtidige prisdannelse. Og her er der ifølge Nykredits kvartalsmålinger sket et markant skifte. Boligkøberne forventer igen, at priserne vil stige. Derfor mener mange, at det vil være en dårlig forretning at vente med at købe hus. Det gælder om at slå til nu, inden priserne stiger alt for meget, lyder rådet lægmand imellem.

“Stemningen i boligmarkedet er utrolig vigtig for prisudviklingen. Den bringer køberne tilbage til markedet,” konstaterer John Madsen. Det store spørgsmål er, om der er fare for, at stemningen bliver så høj, at vi igen vil opleve egentlige boligbobler, hvor køberne som i årene efter 2004 slår blindt til i forventning om, at prisstigningerne ingen ende vil tage. John Madsen regner ikke med, at det bliver tilfældet. De pludselige prisfald i 2006 og 2007 står stadig skarpt i erindringen, og det forhindrer køberne i at gå i selvsving lige med det første.

Metropolernes magnetisme

På længere sigt peger den underliggende trend på det københavnske boligmarked dog kun i en retning: Op.

Danskerne søger nemlig fra provinsen og udkantsområderne mod de store byer, og det får efterspørgslen til at stige støt.

Fremskrivninger viser, at der vil blive mere end 100.000 flere københavnere i løbet af de næste to årtier. Det vil bringe befolkningstallet i den arealmæssigt lille kommune op over 600.000. Se figur 3.

Også den øvrige del af Hovedstadsregionen kan se frem til massiv befolkningstilvækst de kommende 20 år. Det lægger pres på boligmassen, understreger Morten Skak,  projektleder ved Center for Bolig og Velfærd:

“I de kommende år vil udviklingen i Danmark koncentreres om de store byer, metropolerne. Derfor vil vi se, at boligpriserne vil stige mest i netop de områder,” siger han og fastslår, at den attraktive storby virker som en magnet på både borgere og virksomheder.

Konsekvensen er, at København i stigende grad bliver en by for den bedst stillede del af befolkningen. “Politibetjenten og sygeplejersken vil igen få sværere og sværere ved at finde en bolig, de kan betale, tæt på København,” siger Morten Skak.

Den problemstilling deler København med andre metropoler. Og eksperter på boligområdet erklærer samstemmende, at der er grænser for, hvor meget en by som København og de tilgrænsende kommuner kan gøre for at løse problemet en gang for alle.

Ifølge en rapport fra OECD er én mulighed at forøge boligmassen gennem et nybygningsprogram af hidtil usete dimensioner. Men der er ingen garantier for, at det øgede udbud af boliger vil presse priserne tilstrækkeligt.

En mulighed kunne derfor være at skele til London, som stiller krav til private bygherrer om at bygge et bestemt antal boliger til en særlig billig penge. Anne Skovbro, direktør for planlægning og udvikling i København, betragter metoden som meget effektiv. Men den danske tolkning af bygherrers dispositionsret er meget anderledes end i Storbritannien. Mens kommuner har mulighed for at stille krav om detaljer som farven på vinduerne, kan de ikke ifølge Anne Skovbro pålægge dem at bygge en bestemt andel billige boliger. 

Det kan heller ikke lade sig gøre at sælge byggegrunde billigt, mod at bygherren bygger et bestemt antal billige boliger. Da Københavns tidligere overborgmester Ritt Bjerregaard forsøgte sig med den løsning, sagde Statsforvaltningen stop. Det strider mod kommunalfuldmagten at tilgodese bestemte borgergrupper.

Løsninger kræver opgør med dogmer

En af de sikreste metoder til at lægge en dæmper på prisudviklingen på boligmarkedet er ifølge tidligere overvismand Torben M. Andersen, professor i økonomi ved Århus Universitet, at bruge skattevåbnet.

Han peger på tre muligheder.

For det første kan man beregne boligskatten som en fast procentsats i stedet for som nu at beregne den som et fast kronebeløb. Det kan lyde som en operation for økonomiuddannede feinschmeckere, men forskellen mellem de to beregningsmetoder er temmelig stor.

Når boligskatterne som følge af skattestoppet låses til et fast beløb i kroner og øre, mens priser og lønninger stiger, sænkes boligskattens betydning år for år. Ved i stedet at låse skatten på det nuværende niveau, og fremover beregne boligskatten som en bestemt procentsats af ejendommens værdi, vil beskatningen af boligen stige i takt med stigende priser, og det vil ifølge Torben M. Andersen dæmpe prisernes himmelflugt.

En anden mulighed med samme effekt er ifølge den tidligere overvismand at beskatte gevinsten, når boligpriserne stiger.

“Det kan være mere elegant at beskatte gevinsten, fordi folk så med det samme kan mærke skatten,” siger Torben M. Andersen.

For det tredje kunne man regulere længden af afdragsfrihed i takt med konjunkturudviklingen, så boligkøbere fik en længere periode med afdragsfrihed under en lavkonjunktur og omvendt en kortere, når den økonomiske vækst giver mere pengerigelighed. Det ville skabe et mere stabilt boligmarked, ligesom det ville dæmpe udsvingene i økonomien generelt, lyder det fra Torben M. Andersen:

“I dag er det sådan, at når det går godt i økonomien, begynder boligpriserne også at stige. Der bliver skabt friværdier og formuegevinster, som for en dels vedkommende omsættes i merforbrug. Og det skubber så igen på væksten. I princippet burde man regulere, men om det kan gøres i praksis, er en anden sag.”

En ting er sikkert. Det bliver svært at samle politisk flertal for at gennemføre en regulering. For til trods for, at danskere betaler langt mere i indkomstskat end i boligskat, har netop boligskatten traditionelt været den sikre vej til modvind i dansk politik. 

• Print/PDF
• Del artikel
• Kommentarer

Jens Reiermann (jre@mm.dk)